南昌楼市阶段性回暖 刚需入市正当时机

    6月18日，国家统计局公布了今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，比4月份增加了9个；上涨的城市有15个，涨幅均未超过1.4%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有14个。而南昌楼市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，居全国城市价格上涨之首。

    支撑成交均价是上涨是成交量的大幅回暖。从深圳、南京的连夜排队买房，到南昌连续5周新房周成交量都突破千套大关，南昌楼市呈现阶段性回暖态势已成为事实。当前楼市回暖，大多受益于刚需一族的出手。由于降息等因素的影响，房价上涨的预期被强化，但楼市回暖的速度超出了市场预期。

    南昌楼市的回暖，一方面刺激了有销售压力的开发商大量推出房源，另一方面刺激了土地市场的火热，此外市场的回暖还带动了刚性需求的快速入市。在市场房源充足条件下，各个在推项目各种促销优惠还在执行情况下，刚性需求入市正当时。

    上周新房共成交1075套

    据南昌房地产信息网数据显示，上周（6月11日~6月17日），南昌市区新房共卖1075套，其中新建普通住宅共成交791套，日均成交约113套，环比略减13.3%；成交面积8.5万㎡，环比下跌9.5%；此外，上周非住宅产品周成交284套，成交套数环比上涨15%，非住宅总成交面积为1.8万平方米。与前一周项目，新房成交量呈现一定稳定的态势。上周南昌楼市新房成交再次突破千套，这是南昌楼市周成交量连续5周都突破千套成交大关。

    对于一些弱限购的城市来说，限购执行一年后，其制约效果已在逐渐减弱，并且在逐渐回暖的市场环境下，再通过其他方式进行微调，就很容易促使成交量继续增加。目前，房地产市场调控政策的微调，在许多限购城市已经执行，加强了市场购房者入市的信心，另外，受经济发展的影响，宽松信贷政策和积极的财政政策已经缓慢呈现，楼市作为投资市场的一部分，开始让投资客们跃跃欲试，此外，下调的准备金利率和降息，减轻了刚性需求的按揭压力，也促使了刚性需求入市。

    宏泰地产营销总监赵瑞国表示，“信贷政策松动对市场影响较大，这个影响房价最大的政策因素正在逐渐微调。在本轮调控中，投资市场未给资金寻找好的去向，使得市场调控难度大，容易反弹。此外，在抑制房地产过热的同时，依赖房地产税费和土地财政的地方政府未找到新的增长点，导致地方政府放松调控的意愿非常强烈。这样，成交量上升，房价上涨是成必然。

    土地市场逐渐火热

    伴随着楼市的回暖，成交量的回暖，良好的市场预期让开发商开始再次加快了对土地的储备。土地市场在沉寂两个月后，土地市场成交开始出现火热现象。在北京，门头沟一地块以49.9%的高溢价率成交。该地块的成交不仅打破了继4月东直门地块成交后，北京土地市场长达两个月居住用地的“零成交”局面，同时也意味着北京郊区住宅地块在年内首次通过多次竞价成交。此外，近日，广州市场再现新地王，珠江新城D4－B2商业地块经过18个开发商上百轮竞价，最终恒大以13.22亿元的价格摘得，溢价170%，达到8.2亿元，折合楼面地价每平方米约3.3万元，将广州此前的商业地王楼面价1.7万元/平方米的纪录提升近一倍。同样在南昌市场，在高新区和朝阳新城两个区域，一旦有土地出让，都会得到开发商的高价追捧，5月18日，南昌国贸以388万元/亩拍得朝阳新城控规C02-01地块就是佐证。

    经过4月、5月市场的销售，开发商的资金情况目前出现明显的两极分化：有的困难重重，也有的情况好转，部分开发商对市场预期开始扭转。而对市场预期看好的开发商开始大肆攻城夺地。在目前市场僵持的情况下，开发商比购房者抢先动，可能会误导对市场的预期。当然不排除一些开发商借土地成交高溢价进行炒作，试图把水搅浑，误导购房者和政府对房地产走势的判断。

    刚性需求入市正当时

    从市场表现来看，楼市呈现阶段性回暖态势已经呈现。对于刚性需求来说，面临着入市或者不入市的两难选择。

    在目前南昌市场来看，市场房源在大量增加，根据南昌星空地产网的监测，本周南昌依然有大量的新增预售房源入市，单周新增预售房源达到2531套。朝阳新城有，万科金域蓝湾，本次新增预售房源152套，均为三房户型，面积从107~142㎡，华润橡树湾本周推出3栋楼，累计776套新增房源，产品有高层和多层，主力户型有85~107㎡的两房和小三房、140~164㎡的大三房；国贸天琴湾本周推出2栋楼，累计新增房源306套，主力户型为47㎡一房、105㎡小三房。除了西湖区之外，高新区的保利香槟国际、城泰凡尔赛宫、青山湖区的达观国际，红谷滩新区的海域香廷等，都有新货入市。目前市场可售新房住宅有18360套，刚性需求和改善型需求可选择的空间非常大。

    在政策微调刺激下，房价下跌通道收窄，南昌楼市阶段性回暖出现导致房价将缓慢上升。对于刚性需求来说，在短时间内，房价将呈现一个上涨的态势，在目前市场房源充足条件下，各个在推项目各种促销优惠还在执行情况下，有政策利率的优惠，刚性需求入市正当时。